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更新于 2026-10-26
一句话定义
不动产投资信托基金是以信托或公司形式汇集投资者资金，投资于基础设施、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等能够产生稳定现金流的不动产资产，并将绝大部分可分配收益按约定比例分配给基金份额持有人的投资工具。其份额可在证券交易所上市交易，兼具权益属性与固定收益特征。
中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所
| 英文名 | Real Estate Investment Trusts, REITs |
|---|---|
| 所属领域 | 基金 / 不动产与基础设施融资 |
| 相近概念 | 资产证券化、公募基金、资产支持证券 |
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2020-04-30
境内基础设施REITs试点启动
中国证监会与国家发展改革委联合发布通知，启动基础设施领域不动产投资信托基金试点，明确聚焦重点区域与重点行业，采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。
2021-06-21
首批基础设施REITs上市交易
首批基础设施公募REITs在沪深证券交易所上市，标志境内REITs市场正式形成，底层资产覆盖高速公路、产业园区、仓储物流等类型。
2022-12
试点范围扩展至保障性租赁住房
保障性租赁住房被纳入基础设施REITs试点范围，底层资产类型进一步丰富，市场对租赁住房资产退出渠道的关注度上升。
2023-2024
常态化发行与规则完善
监管机构推动REITs常态化发行，完善信息披露、扩募机制与估值指引，消费基础设施等新资产类别陆续纳入试点范围。
公募REITs与普通股票、债券有什么不同？
公募REITs的收益主要来自底层不动产的租金、收费等经营现金流，而非企业整体盈利，因此分红比例通常较高，规则要求将大部分可分配金额分配给投资者。其价格在二级市场随供求波动，既可能因资产运营良好而上涨，也会因利率上行或资产质量恶化而下跌，风险收益特征介于债券与股票之间。投资者应关注底层资产类型、运营机构能力、现金流稳定性及估值水平，而非仅看二级市场价格。
REITs的“公募基金+ABS”结构意味着什么？
境内基础设施REITs通常由公开募集的基础设施证券投资基金持有基础设施资产支持专项计划的全部份额，再由专项计划持有项目公司股权，从而间接持有底层资产。这一结构使REITs能够适用公募基金的监管框架与信息披露要求，同时借助资产证券化实现资产隔离。投资者实际持有的是基金份额，享有分红权与剩余财产分配权，但不直接持有底层不动产产权。